한국에서는 에스크로라는 제도가 없기 때문에 많은 분들이 왜 굳이 에스크로 비용을 셀러와 바이어가 각기 부담하며 에스크로를 통해 매매를 해야 하는지 미국 부동산 투자에 대해 알아보시는 분들이 많이 궁금해 하십니다. 게다가 미국은 중개수수료도 높은데 에스크로 비용까지 내려니 불만이 이만저만이 아닙니다. 에스크로는 미국 부동산 매매시 울며 겨자먹기로 사용해야 할 필요악의 존재일까요? 에스크로를 이용하면 바이어 측에만 이득일까요? 오늘은 미국 부동산 매매시 필요한 에스크로서비스에 대해 알아보도록 하겠습니다.
한국은 단일민족으로 구성된 나라이다 보니 자라온 환경이나 습성, 생각하는 경향이 비슷합니다. 반면 미국은 어떨까요? 미국은 세계최대의 다양한 민족과 문화가 공존하는 다민족 국가로서 총 200여개국의 이민자들, 크게 7개의인종 (백인 약 60.1%, 히스패닉/라틴계 약 18.5%, 아프리카계 미국인 약 12.2%, 아시아계 약 5.9%, 원주민 약 1.1%, 하와이 원주민 및 기타 태평양 섬 주민 약 0.2%)이 더불어 살아가는 곳입니다.
이러한 이유로 부동산 거래에서 에스크로(Escrow) 제도가 필수적입니다. 예를 들어 한국에서는 불법인 일이 태평양 건너 어떤 섬나라 에서는 합법일 수 있겠죠? 서로가 서로를 모르는 상황에서 서로 각자의 식대로 넘겨짚어 일을 처리 하다간 큰 일이 나게 마련입니다, 집을 사는 중차대한 일은 더더욱 그러하겠죠. 에스크로는 거래의 안전성과 공정성을 보장하는 중요한 절차입니다. 이 글에서는 에스크로의 기원, 역사적 배경, 이 제도가 왜 미국의 부동산 거래에서 필요한지에 대해 설명 해 보겠습니다.
1. 에스크로의 기원
에스크로의 개념은 중세 유럽의 거래 관행에서 유래되었습니다. 당시에는 부동산 거래나 계약 체결 시, 거래의 공정성을 보장하기 위해 제3자가 자금을 보관하고 거래 조건이 충족되었을 때 자금을 전달하는 방식이 사용되었습니다. 이러한 초기 형태의 에스크로는 거래의 신뢰성을 높이는 데 중요한 역할을 했습니다. 미국의 에스크로 제도 도입은 19세기 중반, 특히 캘리포니아에서 부동산 거래의 증가와 함께 에스크로 제도가 본격적으로 도입되었습니다.
바야흐로 서부개척시대 1848년 금광 발견 이후, 캘리포니아는 부동산 개발과 거래가 폭발적으로 급증했습니다. 그러다 보니 땅이나 건물을 매매하던 중 여행을 가게되거나 집을 비우게 되어 매매를 종결해야 하는 날짜에 대리인을 통해 그날 입금을 꼭 시켜주거나 돈을 꼭 받고 집문서를 넘겨주라는 부탁을 제3자를 지정하여 하게 되었고, 그것이 시발점이 되었다고 합니다. 이러한 급격한 부동산 거래의 증가와 동시에, 거래의 신뢰성을 보장하기 위한 필요성이 커졌습니다. 캘리포니아의 법률가들은 부동산 거래의 안전성을 보장하기 위해 에스크로 제도를 도입하였고, 이는 미국 전역으로 퍼지게 되었습니다.
2. 다민족 국가와 에스크로
미국은 이민자들에 의해 형성된 국가로, 다양한 민족과 문화가 공존하는 인종의 멜팅팟 입니다. 미국에는 수백 개의 민족과 문화적 배경을 가진 사람들이 거주하고 있으며, 이는 부동산 거래와 같은 복잡한 경제적 활동에도 영향을 미칩니다. 각 민족은 고유한 법적, 사회적, 문화적 배경을 가지고 있어 거래 과정에서 발생할 수 있는 차이와 불일치를 해결하는 것이 중요합니다.
미국은 각 주마다 부동산 거래와 관련된 법적 요구 사항이 다를 뿐 아니라, 다양한 이민자들이 각기 다른 문화적 배경을 가지고 있습니다. 예를 들어, 일부 문화권에서는 계약서에 서명하는 것이 중요한 반면, 다른 문화권에서는 구두 계약이 더 중시될 수 있습니다. 에스크로는 이러한 차이를 중재하고, 거래의 모든 조건이 법적 기준에 부합하도록 보장합니다. 이러한 맥락에서 에스크로는 중요한 역할을 합니다.
또한 미국에는 다양한 언어를 사용하는 사람들이 있습니다. 영어가 주된 공용어이긴 하지만, 스페인어, 중국어, 아랍어 등 여러 언어를 사용하는 이민자들이 많습니다. 이로 인해 부동산 거래와 같은 복잡한 절차를 이해하는 데 어려움을 겪을 수 있습니다. 다양한 문화적 배경과 법적 이해의 차이로 인해 부동산 거래에서 법적 분쟁이 발생할 가능성이 높습니다. 예를 들어, 계약 조건에 대한 오해나 법적 요구 사항을 제대로 이해하지 못하는 경우가 있을 수 있습니다.
에스크로는 이러한 분쟁을 예방하는 데 중요한 역할을 합니다. 계약서의 조건을 명확히 하고, 거래가 법적으로 문제없이 진행되도록 관리함으로써 분쟁의 가능성을 줄입니다. 에스크로는 중립적인 제삼자로서 이 과정에서 발생할 수 있는 오해나 혼동을 줄이는 데 기여합니다. 거래 당사자 간의 명확한 의사소통을 돕고, 법적 문서와 조건들을 관리하여 공정한 거래를 보장합니다.
다민족 국가에 따른 신뢰의 문제도 있습니다. 부동산 거래는 큰 금액이 오가는 복잡한 과정입니다. 다민족 국가에서 서로 다른 배경을 가진 사람들이 거래에 참여할 때, 신뢰를 구축하는 것은 더욱 어려워집니다. 에스크로는 신뢰를 구축하는 데 중요한 역할을 합니다. 중립적인 제삼자로서 거래를 관리하고, 모든 조건이 충족되었을 때만 자금을 전달하여 거래 당사자 간의 신뢰를 높입니다.
3. 에스크로 제도의 발전 배경과 역사적 필요성
에스크로 제도는 미국에서 오래된 법적 도구로 발전해왔습니다. 특히 부동산 거래가 복잡해짐에 따라 에스크로는 필수적인 제도로 자리 잡았습니다.
19세기 후반에서 20세기 초반에 이르기까지, 미국의 부동산 시장은 급격히 발전하며, 이에따라 에스크로의 필요성이 생겨나기 시작했습니다. 특히 서부 개척 시대 이후 부동산 거래가 활발해지면서 대규모 부동산 매매가 일반화되었고, 거래의 공정성과 안전성을 보장할 수 있는 제도가 필요해졌습니다. 이때부터 에스크로는 부동산 거래에서 중요한 역할을 하게 되었습니다.
미국의 각 주는 부동산 거래에 대해 서로 다른 법적 요구 사항을 가지고 있습니다. 이러한 법적 차이는 에스크로 제도의 발전을 촉진했습니다. 에스크로는 주별로 상이한 법적 요구 사항을 준수하면서도 모든 거래가 공정하고 투명하게 진행될 수 있도록 돕는 역할을 합니다.
에스크로는 금융 시스템과도 밀접한 관련이 있습니다. 부동산 거래는 대개 대출을 통해 이루어지며, 이 과정에서 에스크로는 자금을 안전하게 보관하고 대출 기관과 협력하여 거래가 원활하게 진행될 수 있도록 합니다. 또한, 주택 담보 대출과 관련된 세금 및 보험료 등을 관리하는 역할도 수행합니다.
4. 에스크로의 정의와 역할
에스크로는 부동산 거래에서 중립적인(neutral party) 제삼자가 거래의 조건이 충족될 때까지 자금과 관련 문서를 보관하는 시스템입니다. 거래 당사자 간의 신뢰를 기반으로 하지만, 특히 다민족 사회에서는 신뢰를 구축하는 데 더 큰 어려움이 있을 수 있습니다. 에스크로는 이런 신뢰를 강화하는 역할을 합니다. 에스크로의 역할은 크게 아래와 같이 나뉩니다.
- 자금 관리 역할: 구매자가 판매자에게 지불할 자금을 에스크로 계좌에 예치하고, 모든 계약 조건이 충족된 후에만 자금을 판매자에게 전달함으로써 진행됩니다. 이를 통해 구매자가 자금 이체 중 사기를 당할 위험을 줄이고, 판매자는 자금이 확보된 상태에서 소유권을 이전할 수 있습니다.
- 조건 충족 확인: 부동산 거래는 여러 조건이 충족되어야 최종적으로 완료됩니다. 예를 들어, 소유권 이전, 타이틀 조사, 주택 검사가 이뤄져야 합니다. 에스크로는 이러한 조건들이 모두 이행되었는지 확인하고 거래가 원활하게 진행되도록 관리합니다.
- 타이틀 조사와 보험: 에스크로 회사는 거래가 시작되면 타이틀 조사를 통해 해당 부동산에 대한 소유권이 명확한지 확인합니다. 타이틀 문제가 있을 경우, 이를 해결한 후 거래가 진행됩니다. 또한, 에스크로는 타이틀 보험을 통해 구매자가 소유권 문제로부터 보호받을 수 있도록 돕습니다.
- 법적 요구 사항 충족: 미국의 각 주는 부동산 거래에 대해 다양한 법적 요구 사항을 가지고 있습니다. 에스크로는 이러한 요구 사항이 충족되었는지 확인하고, 거래가 법적 기준에 맞게 진행되도록 보장합니다.
- 중립성 보장: 에스크로 회사는 거래 당사자들 사이에서 중립적인 역할을 합니다. 이는 특히 문화적 차이와 신뢰 문제로 인해 분쟁이 발생할 가능성이 높은 다민족 사회에서 매우 중요합니다. 에스크로는 공정하고 투명한 거래를 보장함으로써, 거래 당사자들이 안심하고 계약을 체결할 수 있도록 돕습니다.
5. 부동산 매매를 완벽히 법적으로 보호해주는 에스크로
부동산 거래는 많은 금액이 오가는 복잡한 과정으로, 에스크로는 이 과정을 원활하게 만들어 줄 뿐 아니라, 신탁계좌 사용, 소유권보증보험 회사를 통해 부동산 매매에 따른 사기로 부터 개인을 보호해주는 장치입니다.
- 자금 보호: 부동산 거래는 큰 금액이 관련되기 때문에 자금을 보호하는 것이 중요합니다. 에스크로는 구매자가 지불한 자금을 법적으로 에스크로의 트러스트 신탁 계좌에 중립적으로 보관해야하며 이는 에스크로 조차도 셀러와 바이어 양자간의 합의 없이는 절대 손대지 못하도록 완벽히 법의 보호를 받습니다. 판매대금은 판매자가 계약 조건을 모두 충족한 후, 등기가 완료되고 에스크로가 클로징이 되어야만 지급 받을 수 있습니다. 이는 자금 문제로 인한 분쟁을 예방하고, 거래의 안전성을 높입니다.
- 소유권 이전 보장: 에스크로가 오픈되고 다운페이가 에스크로로 입금되면, 에스크로는 소유권보증보험회사를 통해 타이틀 조회를 합니다. 한국에서는 개인이 부동산 등기부등본을 확인하고 신원 조회를 하는 과정에서 너무도 많은 위험과 사기성이 존재합니다. 그러나 미국은 에스크로를 통하여 반드시 이 Preliminary report 라는 집에대한 타이틀 서류를 떼어보게 됩니다. 여기에는 집에 법적으로 어떤 소송이 걸려있는지, 세금을 냈는지 하는 전반적 사항이 나와 있습니다. 이러한 타이틀 조사를 통해 부동산의 법적 문제를 사전에 해결하고 소유권보증보험 구입을 통해 셀러와 바이어 모두가 안전하게 소유권을 이전 받을 수 있도록 보장합니다.
- 셀러와 바이어의 계약이행관리 : 미국은 다양한 법적 시스템과 주마다 상이한 부동산 법률을 가지고 있습니다. 에스크로는 중립적 제삼자의 위치에서 셀러와 바이어 각각의 계약의 이행을 관리합니다. 에스크로는 셀러의 편도 바이어의 편도 아닌 그 정 중앙에 위치합니다. 그리하여 구매자와 판매자 사이에서 발생할 수 있는 법적 분쟁의 여지를 줄이며, 모든 당사자가 동일한 조건에서 거래할 수 있도록 합니다.
- 법적 절차의 표준화: 미국의 부동산 거래는 각 주마다 법적 절차가 다릅니다. 에스크로는 이러한 절차를 표준화 하여, 모든 사람들이 동일한 절차를 거치도록 함으로써 법적 혼란을 줄입니다.
6. 에스크로 사용하는 주와 변호사를 이용하는 주(state)
미국은 50개 주 연방으로 이루어진 나라입니다. 어떤 주는 부동산 매매에 에스크로 서비스를 하용하며, 어떤 주는 이를 허용하지 않고 변호사를 반드시 선임하게 하는 주도 있습니다. 에스크로 서비스는 주로 미 서부와 남부에서 사용되며, 캘리포니아 (California), 워싱턴 (Washington), 오레곤 (Oregon), 네바다 (Nevada), 콜로라도 (Colorado), 애리조나 (Arizona), 텍사스 (Texas) 에서는 에스크로로 부동산 매매를 합니다. 반면, 뉴욕 (New York), 뉴저지 (New Jersey), 펜실베이니아 (Pennsylvania), 매사추세츠 (Massachusetts), 미시건 (Michigan), 미네소타 (Minnesota), 버몬트 (Vermont) 주에서는 변호사를 선임하여야 합니다. 부동산을 매매하기 전 각 해당 주의 연계 기관에 알아보아야 합니다.
오늘은 미국 부동산매매에서 필수불가결의 조건인, 에스크로에 대해 알아보았습니다. 미국의 다민족 사회에서 에스크로 제도는 부동산 매매 과정에서 중요한 역할을 합니다. 다양한 민족과 문화가 공존하는 사회에서 거래의 신뢰성과 공정성을 보장하는 것은 필수적이며, 에스크로는 이를 실현하는 데 필수적인 도구로 자리 잡았습니다. 에스크로는 자금 관리와 계약 조건의 충족 여부를 확인함으로써 거래 당사자 간의 신뢰를 구축하고, 문화적, 법적 차이를 조율하여 공정한 거래를 보장합니다.
미국의 복잡한 사회적 배경에서 에스크로 제도는 부동산 거래의 투명성과 신뢰성을 높이는 데 기여하며, 기술적 혁신과 문화적 이해의 강화로 더욱 발전해 나갈 것입니다. 다양한 배경을 가진 사람들이 공정하고 안전하게 부동산 거래를 진행할 수 있도록 지원하는 에스크로의 역할은 앞으로도 계속해서 중요할 것입니다.
이러한 배경을 바탕으로, 에스크로 제도는 미국 내 부동산 거래에서 필수적인 요소로 자리 잡고 있으며, 다민족 사회에서의 거래의 복잡성과 다양한 요구를 충족시키기 위한 핵심 도구로 기능하고 있습니다.
이번 글에서는 미국 부동산 매매시 이용하시게 될 에스크로(Escrow) 서비스에 대해 알아보았습니다. 사실 이 에스크로는 판매자와 구매자 모두를 위하여 필수불가결한 부동산 매매의 핵심인 부분입니다. 에스크로 없이는 구매자와 판매자 모두 법적 보호가 힘든 부분이 사실상 많으며, 미국의 생소한 관공서의 각 단계별 요구조건을 충족시킬 수 없습니다. 그렇기에, 한국에는 없지만 미국의 부동산 매매에는 에스크로 서비스가 꼭 필요하다고 하겠습니다.